Proč mít pořádek v katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitosti“) zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení, a zápis práv k těmto nemovitostem. V katastru nemovitostí se evidují pozemky, budovy, jednotky (bytové/nebytové), právo stavby a nemovitosti o nichž to stanoví jiný právní předpis (např. určitá vodní díla).
Evidované soubory údajů o nemovitostech slouží k ochraně práv vlastníků a jiných oprávněných osob, finančnímu úřadu k stanovení výše daně z nemovitých věcí, a dalším orgánům státní správy slouží jako zdroj informací např. v oblasti ochrany životního prostředí, územního rozvoje, nerostného bohatství, zájmů státní památkové péče atd. ... a to i v případech přestupkových řízení.
Katastr nemovitostí lze připodobnit ke "spojené nádobě", kdy údaje v něm obsažené jsou průnikem informací hned z několika oblastí. Např. zeměměřictví, územní plánování a stavební řád, ochrana životního prostředí, ochrana zemědělského a lesního půdního fondu, pozemkové úpravy, energetika a průmysl, hornická činnost, vodní hospodářství, pozemní komunikace a další. Zároveň údaje o nemovitostech mají přesah do různých dalších oblastí. Např. evidovaný způsob využití stavby vs. uplatnění snížené sazby daně při poskytnutí stavebních nebo montážních prací apod.
Toto vzájemné provázání oblastí týkajících se nemovitostí je důvodem, proč situaci ohledně nemovitosti je nutné řešit komplexně jako jeden funkční celek. A zohledňovat tak při řešení dané situace celou šíři dotčených aspektů.
O to důsledněji při realitním obchodu, kdy ignorování či opomenutí jedné části může mít fatální následky.
Co z pohledu vlastníka patří mezi stěžejní údaje evidované v katastru nemovitostí?
Geometrické a polohové určení nemovitosti, jako údaj o tvaru, rozměru a poloze ve vztahu k ostatním nemovitostem. Geometrické určení nemovitosti je závazný údaj pro právní úkony týkající se nemovitostí!
Popisné údaje, jež obsahují informaci k jakému účelu je nemovitost užívána/určena, a které definují jaká omezení s užíváním nemovitosti souvisejí (typ ochrany nemovitosti, ochranná pásma apod.). Tyto údaje zároveň identifikují, jaké právní předpisy a eventuální omezení se na danou nemovitost vztahují. Na nemovitost se mohou vztahovat i další omezení, která vyplývají z dřívějších právních předpisů. Takováto omezení nebyla (nemusela být) v minulosti evidována v katastru nemovitostí ani v předchozích evidencích. K jejich identifikaci je nutná znalost dané problematiky. Názorný příklad toho, že i když se na výpisu z katastru nemovitostí pro danou nemovitost nenachází žádný zápis o omezení vlastnického práva, nemusí to ještě 100% znamenat, že žádné omezení na dané nemovitosti nevázne.
A samozřejmě údaje o věcných právech evidovaných k dané nemovitosti. Kdo je vlastník, kdo je oprávněný ze služebnosti, kdo je zástavní věřitel apod.
Jak je to ve vztahu vlastník vs. údaje o nemovitosti vs. katastrální úřad?
Vlastník má zákonnou povinnost ohlásit katastrálnímu úřadu změnu údajů týkající se jeho nemovitosti, a předložit mu listiny jež změnu dokládají!
K nemovitosti má práva a povinnosti vlastník a vlastnictví zavazuje. Péče o nemovitost přísluší vlastníkovi. Ve vztahu ke katastru nemovitostí tak, aby byl soulad mezi údaji o nemovitosti evidovanými v katastru nemovitostí a skutečným (aktuálním) stavem dané nemovitosti v terénu. Katastrální úřad je "jen" správce, který dané informace a předložené listiny eviduje a zpracovává.
Skutečný (aktuální) stav?!
"Nemovitost teď byla kupována", "Vlastním ji dlouho a nic se nezměnilo" ... pro názornost jeden příklad.
Katastrálnímu úřadu je předložen návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti dle přiložené kupní smlouvy. Žádá se o zápis vlastnického práva kupujícího M k nemovitosti X. Vše je v pořádku a katastrální úřad provede vklad vlastnického práva osoby M k nemovitosti X. Tato skutečnost o převodu vlastnického práva se ale nijak nedotkne údajů o geometrickém a polohovém určení nemovitosti X. A v souboru popisných informací k nemovitosti X dojde pouze ke změně údaje o vlastnickém právu pro osobu M. Tento postup při zápisu práv - intabulace, je v naprostém pořádku, lety osvědčený praxí a buďme za něj rádi.
ALE ... co údaje o nemovitosti X?!
Kdy a jaké údaje o dané nemovitosti byly zapsány do "katastru nemovitostí"? Před 1, 5, 30, 80 lety? Jak přesné či spíše nepřesné je geometrické a polohové určení dané nemovitosti? Je u pozemku soulad mezi druhem pozemku evidovaným v katastru nemovitostí a skutečným (aktuálním) stavem v terénu? Je soulad v obvodu budovy?
Soulad mezi údaji evidovanými v katastru nemovitostí a skutečným (aktuálním) stavem nemovitosti v terénu je základním předpokladem k poklidnému výkonu vlastnického práva. Pořádkem v katastru nemovitostí se vlastník chrání mimo jiné před případnými spory o hranice, nepříjemnostmi a administrativními komplikacemi souvisejícími s nesoulady údajů katastru nemovitostí a jejich odstraňováním, tak i před případnými pokutami z přestupkových řízení či na úseku daní.
Na těchto stránkách najdete služby a poradenství týkající se katastru nemovitostí a nemovitostí, při jejichž využití Vám bude nabídnuto komplexní řešení na klíč pro Vaší konkrétní situaci.
Po jejich využití si budete moci říci: "Mám pořádek v katastru nemovitostí".